Эксперты объяснили, какие есть проблемы у панельных домов и возможен ли их снос в ближайшее время.

КЗ 464, 69, 1-158 – такие серийные номера носят панельные дома, расположенные в различных микрорайонах Алматы. Панельные дома стали одним из символов жилой застройки города. Тщательно выверенные на заводе конструкции, соединённые строительными швами типовые блоки, создающие своего рода улей для жителей Алматы, хоть и с небольшими кухнями, зато очень сейсмостойкие.

Ряды одинаковых серых построек, по словам президента Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, занимают практически 60% жилой части города.

Несмотря на их надёжность, панельки находятся в шатком положении. Аким Алматы Ерболат Досаев ранее заявил, что старые панельные дома невозможно обновить, а срок их службы в 25 лет давно прошёл. Единственным выходом, по мнению акима, остаётся снос зданий. Что об этом думают эксперты?

25 или 100 лет

По словам архитектора Алмаса Ордабаева, панельные дома, особенно девятиэтажные, – самый надёжный жилой фонд, который простоит ещё 20-30 лет.

Алматинский домостроительный комбинат создавал панельные дома с начала 1960-х годов. Блоки из заводских плит и с арматурой собирали, как конструктор Lego, быстро возводя новые дома. Таким образом власти решили жилищный вопрос многих горожан. И хотя аким Алматы Ерболат Досаев говорил про срок их службы в 25 лет, эксперты считают иначе – они называю цифры от 50 до 100 лет.

https://informburo.kz/stati/almatinskie-panelki-slavilis-svoei-seismostoikostyu-pora-li-ix-snosit"Срок службы некоторых панельных домов может достигать 100-120 лет. Но в любом случае дома должны служить в интервале 50-100 лет", – считает Алмас Ордабаев.

Как отметила независимый аналитик рынка недвижимости Анна Шацкая, срок службы панельных домов, построенных в 1960-1980-х годах, по ГОСТу составляет 100-120 лет. Таким образом, большинство панельных домов простояли только половину своего срока. Но быстрее всего изнашиваются инженерные коммуникации – их капитальный ремонт должны проводить каждые 20-25 лет.

Сейсмостойкость

"Панельки" могут выдержать 7-8-балльное землетрясение – этот факт известен многим алматинцам. По мнению управляющего директора по производству КазНИИСА Ералы Шокбарова, люди верят в сейсмостойкость этих домов потому, что в Советском союзе в сейсмоопасных регионах любые новые материалы и конструкции проходили строгую проверку.

В специализированных институтах проводили испытания соединительных узлов, стыков, железобетонных панелей, в общем, всей конструкции, прежде чем начинать массовую застройку. После прохождения всех этапов проверки создавали типовой проект. Хотя некоторые считают, что все панельные дома во всех странах бывшего Советского союза одинаковы, по словам Ералы Шокбарова, у каждого региона типовой проект был свой.

По словам Алмаса Ордабаева, железобетонные ячейки панельных домов хорошо армированы и рассчитаны на девятибалльное землетрясение. Также в таких домах толщина потолка и стен практически одинаковая, что способствует их прочности. Но, как отметил архитектор, для поддержания сейсмостойкости домов, их конструкции должны оставаться не тронутыми.

Невидимая опасность

С 2017 по 2018 год акимат Алматы проводил паспортизацию объектов недвижимости. Суть процедуры заключалась в визуальном обследовании зданий для оценки общего состояния строительных конструкций, выявления видимых дефектов и износа конструкций. Паспортизация охватывала отдельные здания, построенные до 2000 года. Впрочем, по словам экспертов, визуального осмотра для понимания степени повреждения панельных домов недостаточно. 

Перепланировки

В 1990-е годы после приватизации жилья некоторые владельцы начали проводить перепланировки своих квартир. Убирая стены, которые они считали лишними, они наносили вред всей архитектуре здания и ослабляли дома.

"Основная проблема – это пробивка проёмов в несущих стенах. Особенно опасно делать это на первых этажах, потому что первые этажи – несущие. Но их покупали чаще, потому что они дешевле. В связи с постоянными жалобами и судебными тяжбами мы запретили пробивку стен. На сегодняшний день органы местной власти разрешения на это не выдают", – рассказал Ералы Шокбаров.

"Мы не можем видеть эти проблемы, и никто не даст конкретную оценку срока службы строительных связующих материалов. Можно увидеть внешние дефекты, но основная нагрузка приходится на панельные швы", – рассказал Ермек Мусрепов.

Также устарели и инженерные коммуникации. Их замена обошлась бы и жителям, и городу в кругленькую сумму.

По словам Мусрепова, проводить капитальный ремонт здания, водопровода, газопровода и сетей теплоснабжения с экономической точки зрения бессмысленно. Дешевле снести здания, расселить жителей и построить новые. Учитывая, что из-за повреждений их сейсмостойкость становится хуже, а проживание в этих домах – опаснее.

Ералы Шокбаров отметил, что особенно подвержены скрытым дефектам 4-5-этажные панельные дома – чугунные трубы часто протекали, заполняя влагой не только межпанельные стыки, но и подвалы.

Стоит ли ожидать скорого сноса

Независимый аналитик рынка недвижимости Анна Шацкая считает, что говорить о сносе ещё рано. 

Скрытые дефекты

По словам президента Федерации недвижимости Ермека Мусрепова, главная проблема панельных домов заключается в скрытых дефектах. Межпанельные швы устаревают и износятся, из-за чего между блоками задерживается влага; металлическая арматура подвергается коррозии – конструкции, на которые приходится основная нагрузка, могут быть в неудовлетворительном состоянии.

"Панельные дома не подлежат реконструкции, но чтобы снести дом, комиссия сначала должна признать его аварийным. Большинство панельных домов простояли только половину своего срока службы, поэтому говорить о сносе пока рано", – сказала Анна Шацкая.

Ермек Мусрепов же уверен, что сносить панельки пора, однако и он склоняется к мысли, что произойдёт это нескоро – в городе есть гораздо более старые и ненадёжные строения, которые нужно снести поскорее.

"Срок их службы по советским строительным правилам и нормам составляет от 50 до 70 лет. Этим домам уже больше 50 лет, по большому счёту мы уже перешли красную черту для панельных домов. Панельные дома устарели в строительном смысле и в архитектурном. Со временем данные дома всё равно войдут в проект по сносу и постройке новых, но до них ещё должна дойти очередь. Сейчас есть проекты по ветхому жилью, которое строилось в 1950-е годы", – сказал Ермек Мусрепов.

По информации акимата Алматы, сроки сноса пока неизвестны – они зависят от поступления заявлений инвесторов на освоение участков. Также план по сносу панельных домов обязательно отразят в Генплане. 

Все вопросы, связанные со сносом, выселением и выплатой компенсаций, будут решатся в соответствии с законодательством, заверили городские власти в ответ на запрос Informburo.kz. Выплату компенсаций будет осуществлять инвестор по рыночной стоимости жилья. Строительство на участках сноса будет регулировать СПК "Алматы".

Сейчас в акимате не говорят о точных планах сноса панельных домов. 

Источник.