О ценах на жилье осенью в Казахстане, рассказали эксперты
Казахстанские эксперты рассказали, что происходит на рынке жилья в Казахстане, а также пояснили, как изменятся спрос и предложение и насколько реально банкротство застройщиков. А также ответили на самый популярный вопрос: что будет с ценами, передает Tengrinews.kz со ссылкой на Krisha.kz.
По мнению президента Ассоциации застройщиков Казахстана Виктора Микрюкова, правильный баланс рынка недвижимости Казахстана начинает восстанавливаться.
"Как и в прошлые годы, это лето не стало исключением и не отличилось успешными продажами. Это связано с тем, что не было основных государственных инструментов поддержки строительной отрасли. При этом правильный баланс рынка недвижимости Казахстана начинает восстанавливаться. Это значит, что объем спроса и предложения переходит в ту фазу, когда покрываются естественные потребности в жилье", - говорит эксперт.
По словам Микрюкова, пенсионные накопления и льготные ипотечные программы внесли в рынок Казахстана дисбаланс: они нарастили количество сделок и ударили по цене. Все эти инструменты поддержки принесли негатив строительному рынку, добавил эксперт.
Сейчас количество сделок переходит в нормальную стадию и видно, что рынок начинает входить в естественный баланс спроса и предложения.
Что касается прогнозов на осень, то, по словам Микрюкова, активного роста цен на первичное жилье ассоциация не ожидает.
"Цены продолжат расти умеренно, без резких скачков, в пределах 0,1 - 0,5 процента в месяц. Тотального подорожания не будет, но и какого-либо снижения мы объективно не можем ожидать. На рост повлияют удорожание производственных процессов, увеличение накладных расходов, снижение рентабельности застройщиков, поэтому цена неумолимо будет расти", - отметил он.
А вот то, что касается спроса, то здесь есть прогноз, что рынок оживится и объем сделок осенью увеличится, говорит эксперт. Продажи уже начались, главное - грамотно их выстраивать, советует Микрюков.
Говоря о прогнозах для строительного рынка Казахстана, эксперт отмечает: "нас ждет снижение объемов строительства жилья".
"Объемы строительства жилья будут закономерно и существенно снижаться на фоне изношенности и ограниченности инженерных сетей. Это актуально не только для Астаны, но и для каждого города Казахстана. Если в Астане ситуация наболевшая и давняя, то в Алматы ее еще можно выправить, и, как я вижу, это пытаются делать. Насколько эффективно, покажет время. В других городах мы пока не видим большой динамики. Также в строительной отрасли ожидается дефицит рабочей силы, управленцев, инженеров, отделочников. Тем более сейчас начинается большой проект по строительству комфортных школ. Если часть застройщиков будет задействована в нем, то жилищное строительство просядет", - резюмировал Виктор Микрюков.
В свою очередь, генеральный директор группы компаний Renome Вячеслав Лазарев отметил, что ситуация на строительном рынке страны по-прежнему остается тяжелой.
Согласно приведенной статистике, количество сделок купли-продажи недвижимости в январе-июне упало почти на 40 процентов по сравнению с предыдущим периодом 2022 года. По словам Лазарева, лидерами снижения стали ВКО и Карагандинская область: - 60 процентов. Также большое снижение зафиксировали все крупнейшие города страны: Астана (-20 процентов), Алматы (-13 процентов), Шымкент (-25 процентов).
"Пока мы видим все еще рост ввода в эксплуатацию жилья практически во всех регионах. Объем вырос на 11,7 процента, что говорит о высоком предложении на рынке жилья. Однако инвестиции в жилищное строительство падают, и уже в следующем году мы увидим существенное снижение предложения и уменьшение темпов ввода в эксплуатацию. В Астане инвестиции упали на 17,4 процента, что говорит о неактивном желании строительных компаний начинать новые проекты. Хотя официальная статистика и показывает рост стоимости квадратного метра примерно на 5 процентов, но, по нашим данным, это лето было временем беспрецедентных скидок и снижения стоимости жилья более чем на 15 процентов", - говорит Лазарев.
По его словам, этим летом наибольшей популярностью пользовались малогабаритные одно-, двухкомнатные квартиры комфорт-класса. И основной вид сделок осуществлялся через ипотечные программы Отбасы банка.
"Осенью мы прогнозируем по-прежнему сложную ситуацию для застройщиков, хотя предполагаем небольшое оживление спроса. Считаем, что застройщики и далее будут делать довольно существенные скидки в борьбе за малочисленного покупателя. Многие строительные компании также начали объявлять беспрецедентные рассрочки на 25, 30 и даже 50 месяцев без переплаты, что говорит о серьезной лояльности по отношению к клиенту", - добавляет Лазарев.
При этом эксперт отмечает, что уже в следующем году количество новых объектов заметно сократится, особенно в крупных городах, на фоне отсутствия инфраструктурной подготовки и отсутствия новых ипотечных программ.
Это повлечет за собой значительный рост стоимости жилья не менее чем на 15 процентов уже к концу первого квартала 2024 года.
"Поэтому, пожалуй, сейчас лучшее время для покупки жилья", - советует Лазарев.
Кроме того, Лазарев объявил, что более 80 процентов всех объектов страны работают в обход действующего законодательства по привлечению средств дольщиков, что может привести к серьезному росту долгостроев по всему Казахстану, в частности в столице.
"Поэтому мы настоятельно просим потенциальных покупателей внимательно изучать все юридические документы и особенно сейчас вкладываться только в те проекты, которые имеют гарантию Единого жилищного оператора АО "Казахстанская жилищная компания". В таком случае даже при банкротстве застройщика инвестиции покупателя будут надежно защищены", - резюмировал Вячеслав Лазарев.
Заместитель директора АН Sweet Home в Алматы Наталья Калмыкова в свою очередь заявила, что сейчас наблюдается тенденция роста интереса к жилью как на вторичном, так и на первичном рынке. Покупатели начали активнее интересоваться недвижимостью, чаще звонят и ходят на показы, чем летом. Правда, покупательская способность еще слабовата, добавила эксперт.
"Относительно спроса осенью: все будет зависеть от новых ипотечных программ и ставок по кредитам, которые, возможно, предложат банки. Даже если ничего не появится, спрос все равно немного вырастет из-за сезонной активности. Люди, даже если не смогут купить в собственность, будут брать недвижимость в аренду. Учитывая высокие ставки по ипотекам в коммерческих банках, вероятно, спрос на аренду жилья в этом году будет выше, чем на покупку.
Не ожидаю активного роста цен, но и снижения тоже не будет. Они будут держаться примерно на сегодняшнем уровне, плюс-минус в зависимости от ценовой политики застройщиков, так как вторичка всегда следует за новостройками", - отметила Калмыкова.
Руководитель АН Freedom Real Estate в Астане Ерлан Сундетбаев с наступлением осени ориентируется на повышение спроса на недвижимость.
"Причина активизации - вторичный рынок более надежный, чем первичный, ему больше доверяют. Как известно, на первичном сейчас есть ряд проблем: некоторые строительные компании уходят с рынка, многие задерживают сдачу ЖК, есть проблемы с инженерными сетями, отоплением, подачей воды. Поэтому многие покупатели выбирают вторичный рынок, где все более-менее понятно", - добавил Сундетбаев.
По его словам, сейчас наблюдается рост спроса и ставок на арендное жилье. Все потому, как отмечает эксперт, что многие продавцы больших 3-, 4-комнатных квартир рассматривают варианты сдачи жилья, потому что за последний год спрос на аренду и цены на нее достаточно хорошо выросли. Особенно если квартира расположена в районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.
В свою очередь экономист Эльдар Шамсутдинов отмечает, что пятилетняя ретроспектива Бюро нацстатистики показывает, что спрос прошел аномальные значения 2021-2022 годов и стадию нормализации. Сейчас происходит сокращение реальных сделок при росте предложения.
"Полагаю, что показатель спроса в том числе поддерживается за счет социального жилья, поскольку Президент поставил четкую задачу перед исполнительными органами решить проблемы с очередниками. Если гипотетически исключить сделки с соцжильем, то спрос должен быть на уровне 2019 года с дисконтом в 30 процентов. Согласно статистике, рынок пришел в норму, но с учетом того, что данные статистики неполноценны, полагаю, что ряд строительных компаний испытывает сложности", - прокомментировал Шамсутдинов.
Относительно цен и покупки в ипотеку эксперт не советует ориентироваться на базовую ставку Нацбанка.
По мнению Шамсутдинова, при покупке жилья основное внимание нужно уделять цене квартиры, а не ставке по кредиту, поскольку ипотека - это долгосрочный продукт, а значит, его можно рефинансировать на более выгодных условиях, когда инфляция придет в норму.
"В целом по прогнозам для строительного рынка могу сказать, что если запрос застройщиков к марже будет временно уменьшен и цена на жилье будет доступна для среднего кошелька, то с помощью вовлечения собственных и заемных средств рынок продолжит движение.
Иначе будет скачкообразное движение, падение спроса, за которым последует падение строительства, что вызовет ограничение и ухудшение предложения (дешевые материалы, малая квадратура и прочее), что, в свою очередь, будет толкать цены дальше вверх. (...) Крайне сложно предсказать поведение вторичного рынка. К тому же дополнительным фактором сохранения цены является резко возросшая аренда жилья. Для снижения цены на вторичном рынке должен произойти шок", - резюмировал Эльдар Шамсутдинов.
